WaardedalingSpoor

Minder waard door spoor of een station?

Een nieuwe spoorlijn, een extra spoor of een nieuw station kan veel veranderen rond uw huis: meer geluid, trillingen, minder uitzicht. Daalt uw woning daardoor in waarde, dan kunt u soms een vergoeding krijgen van de overheid die het besluit nam.

Rapport aanvragen

€ 89,95 per woning, incl. btw. Oordeel binnen 5 werkdagen. Wie doet het onderzoek?

Op deze pagina

Waarom spoor de waarde kan drukken
Het gaat om het besluit, niet om de treinen
Wie besluit en wie betaalt?
Overlast tijdens de bouw
Maakt u kans?
Uit de praktijk
Veelgestelde vragen

Waarom spoor de waarde kan drukken

Kopers letten op wat ze horen en voelen. Treinen geven geluid, en zware treinen soms trillingen. Een verhoogd spoor of een geluidsscherm kan het uitzicht wegnemen. Bij een station komen daar drukte, verkeer en licht bij.

Het effect is het grootst bij woningen die direct aan het spoor liggen of erop uitkijken.

Het gaat om het besluit, niet om de treinen

Een vergoeding hangt aan een besluit van de overheid. Bijvoorbeeld een besluit dat een extra spoor, een onderdoorgang of een station mogelijk maakt. Rijden er alleen meer treinen over het bestaande spoor, zonder nieuw besluit, dan is er vaak niets om een aanvraag op te baseren.

Ook telt wat er vroeger al mocht. Mocht het spoor daar al hoger of breder worden, dan is er op papier weinig veranderd. Wij kijken wat het besluit precies mogelijk maakt.

Wie besluit en wie betaalt?

Bij het landelijke spoor besluit het Rijk. De minister van Infrastructuur en Waterstaat stelt het besluit vast. Tot 2024 heette dat een tracébesluit, nu een projectbesluit. ProRail beheert het spoor, maar het besluit is van de minister. Bij een station of een regionale lijn kan ook de gemeente of de provincie besluiten. U dient de aanvraag in bij de overheid die het besluit nam.

Bij een tracébesluit van vóór 2024 keek de minister naar dezelfde maatstaven als bij planschade. Wij zoeken uit welke regels voor uw situatie gelden.

Overlast tijdens de bouw

Tijdelijke overlast tijdens de aanleg, zoals trillingen of een omleiding, is een ander soort schade. Die valt buiten deze check. Wij kijken naar de blijvende waardedaling van uw woning.

Bijgewerkt op 2 november 2026

Maakt u kans?

Meestal bepalen een paar punten de uitkomst. Wij zoeken ze alle uit voor uw adres.

Dit pleit vóór u

Uw woning ligt aan of dicht bij het spoor of het station.
U ziet, hoort of voelt de treinen in uw woning.
U kocht de woning voordat de plannen bekend werden.
Het besluit is definitief.

Dit pleit tegen u

Er lag al spoor, en het besluit verandert weinig aan wat er mocht.
U kocht de woning toen het besluit al bekend was.
Het gaat alleen om overlast tijdens de bouw.
De waardedaling blijft onder de vier procent van de woningwaarde die u altijd zelf draagt.

Twijfelt u? Wij zoeken deze punten uit voor uw adres, voordat u leges betaalt.

Rapport aanvragen

Uit de praktijk

Echte uitspraken, kort samengevat. Elke zaak is anders, maar ze laten zien waar het in de praktijk om draait.

Raad van State, 12 juni 2019

Lees de uitspraakECLI:NL:RVS:2019:1882

Lent: meer dan de gemeente bood

Een bestemmingsplan uit 2011 maakte vlak bij een woning in Lent een stationsgebied mogelijk. De eigenaar vroeg een vergoeding voor extra geluid en licht. De gemeente kende eerst € 4.200 toe, en na een eerste uitspraak van de Raad van State € 7.200.

Voor het treinstation zelf kreeg hij niets. Volgens de adviseur kon er onder het oude plan al een station komen. Maar op 11 meter van zijn perceel mochten nu onder meer kiosken en fietsenstallingen komen, en het plan liet ook een vrij groot busstation toe. Dat busstation had de adviseur over het hoofd gezien. De Raad van State stelde de schade zelf vast op € 20.000. Na aftrek van het eigen risico van 2% (€ 7.800) kreeg de eigenaar € 12.200.

Wat u hiervan leert

Kijk verder dan het spoor zelf. Ook wat er rond een station mag komen, zoals een busstation, kan meetellen. En het eerste bod van de gemeente is niet altijd het eindbedrag.

Raad van State, 8 juni 2022

Lees de uitspraakECLI:NL:RVS:2022:1600

Tricht: € 20.000 schade, toch niets

Rond station Geldermalsen kwam een derde spoor. In Tricht werd een overweg vervangen door een onderdoorgang. Een monumentaal voormalig gemeentehuis ligt op ongeveer 90 meter van die kruising. De commissie van de minister stelde de waardedaling vast op € 20.000: van € 600.000 naar € 580.000. Er kwam onder meer wat meer licht bij van koplampen uit de tunnel. Een toename van trillingen was er volgens de commissie niet.

Het eigen risico was 3,5% van de woningwaarde. Daarmee viel de hele schade binnen het eigen risico. De eigenaar kwam met een eigen taxatie van € 385.000 waardedaling. Maar die vergeleek niet wat het oude en het nieuwe plan toestonden. De Raad van State gaf de minister gelijk.

Wat u hiervan leert

Een eigen taxatie helpt alleen als die vergelijkt wat het oude en het nieuwe besluit toestaan. En het eigen risico slokte de hele schade op. Sinds 2024 is dat eigen risico 4%.

Raad van State, 8 juni 2022

Lees de uitspraakECLI:NL:RVS:2022:1599

Giessenburg: gekocht na het besluit

Een woning in Giessenburg ligt op ongeveer 40 meter van de Betuweroute. De eigenaar vroeg een vergoeding voor de waardedaling door de trillingen van de treinen. Hij kocht de woning in 2003. Het Tracébesluit Betuweroute was van 1996 en stond sinds 1998 vast. Volgens de minister had hij het risico op trillingen bij de koop dus aanvaard. De Raad van State was het daarmee eens.

Een zwaardere fundering zou de trillingen beperken, maar die vond de minister te duur. Ook daarvoor kreeg de eigenaar geen geld.

Wat u hiervan leert

Kocht u de woning toen het besluit er al lag, dan maakt u weinig kans. Daarom kijken wij altijd naar uw aankoopdatum en de datum van het besluit.

Elke zaak is anders. Wilt u weten hoe het voor uw woning uitpakt?

Rapport aanvragen

Veelgestelde vragen

Krijg ik vergoeding voor trillingen in mijn huis?

Deze check gaat over de waardedaling van uw woning. Trillingen tellen daarin mee, omdat kopers er minder voor willen betalen. Schade aan het huis zelf, zoals scheuren, is een ander soort schade. Die valt buiten de check.

Het spoor ligt er al. Ben ik te laat?

Misschien niet. U heeft vijf jaar, en die termijn begint vaak pas als het besluit onherroepelijk is. Wij zoeken uw uiterste datum voor u op.

Andere situaties

Haalbaarheidscheck

€ 89,95

per woning, incl. btw

Rapport aanvragen

Liever eerst even bellen? 085 212 80 83